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La tendance à un usage évolutif des espaces impacte-t-elle les collectivités et leur stratégie d'aménagement urbain ainsi que les acteurs privés et particuliers ?
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L’architecture évolutive #4 - Quels impacts sur la planification urbaine ?

Le succès des équipements publics mutualisés et polyvalents et l'engouement général pour ces principes en font un sujet d'étude pour les urbanistes. En quoi la tendance à un usage évolutif des espaces change-t-elle la donne pour les collectivités et leur stratégie d'aménagement urbain ? Et qu'implique-t-elle pour les propriétaires privés, particuliers comme entreprises ?

Conclusion de cette série sur l'architecture évolutive*, cet article ouvre la réflexion sur l'intensité fonctionnelle des espaces et incite les collectivités à accompagner la dynamique à l'oeuvre. Une appréhension nouvelle de l'aménagement urbain, et notamment de la mixité fonctionnelle, devient en effet nécessaire alors qu'une nouvelle approche de l'immobilier se dessine. Des pistes prospectives se dessinent pour adapter la ville de manière dynamique à ses besoins...

* Nos trois précédentes publications sur le sujet :

L'objectif de mixité fonctionnelle et la réflexion sur l'évolutivité

La mixité fonctionnelle est un des grands objectifs des projets d'aménagement urbain français, affirmée et réaffirmée par les lois majeures sur l'urbanisme depuis les années 1990. Cette diversité des fonctions urbaines à une échelle resserrée ne va pourtant pas de soi. L'urbanisme moderne et sa Charte d'Athènes (1943), qui dédie aux fonctions essentielles de la ville - habitat, travail, divertissement, circulation - des zones spécifiques, mais aussi la spécialisation des produits immobiliers et la mobilisation de financements spécifiques associés ont contribué à faire émerger un urbanisme de zoning au milieu du XXe siècle.

La Ville radieuse, Le Corbusier. Les différentes fonctions (circulation, habitations, manufactures, industrie lourde...) sont séparées dans ce plan pour une ville idéale.

Source : http://bit.ly/1QEBbDz

La redécouverte des apports de la mixité fonctionnelle s'est effectuée au début des années 1970 au nom même de l'efficacité des villes, alors que celles-ci faisaient face à de forts problèmes de congestion et à un enclavement économique et social de plus en plus marqué. L'aménagement urbain en France valorise désormais des quartiers mixtes, articulant logement, activités tertiaires, commerces et espaces de détente, voire agriculture urbaine et petites activités de production, dans une « ville des courtes distances ». L'idée s'est imposée "en mêlant différentes fonctions ou en mettant les gens dans le même lieu, ils commenceront à interagir".

Si l'objectif de mixité fonctionnelle peut s'inscrire dans une échelle communale ou intercommunale, celle-ci est le plus souvent recherchée à l'échelle du quartier, avec l'idée de penser un tissu vivant, intégrant toutes les fonctions de la ville. L'échelle peut également être plus fine, à l'îlot ou à l'immeuble, avec par exemple une forte demande des collectivités pour des immeubles résidentiels ou tertiaires intégrant des commerces en rez-de-chaussée.

Repenser les termes de la mixité fonctionnelle, dans l'espace et dans le temps

Aujourd'hui, un double constat s'impose :

Mettre en oeuvre les moyens de s'adapter à des usages en constante évolution

Le plan local d'urbanisme, qui définit l'affectation des sols, peut spécifier des règles différentes selon la destination des constructions. Les neuf destinations prévues par le code de l'urbanisme - habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt - ont ainsi un rôle majeur en ce qu'elles permettent aux collectivités territoriales d'affiner leurs règles d'urbanisme.

Si les conditions d'une diversité des fonctions urbaines étaient auparavant définies spatialement par ce document d'urbanisme, la nouvelle composante temporelle de cette mixité rebat les cartes : la collectivité n'est plus le protagoniste dans la mise en place de la mixité fonctionnelle urbaine. Dès lors, elle doit se donner les moyens de faciliter les changements d'usages que ses administrés mettent en oeuvre, tout en gardant la main sur l'urbanisme qu'elle souhaite voir se développer.

L'affirmation de la tendance pour des espaces aux usages évolutifs pourrait ainsi impliquer à l'avenir, et notamment dans des contextes urbains denses, de préciser l'affectation des sols non plus seulement en plan mais également avec une dimension temporelle (selon les jours de la semaine, en journée, etc.), et d'intégrer cette double approche, dans les études urbaines.

Il pourrait également devenir nécessaire de repenser la notion de changement d'usage pour en préciser les modalités. La polyvalence des espaces contemporains, qui complique la définition d'un usage principal, ne s'accommode en effet que peu du processus de changement de destination, contrôlé au titre du code d'urbanisme (passage de l'une à l'autre des destinations mentionnées à l'article R 123-9).

Une nouvelle appréhension de l'immobilier

Si cette tendance incite à repenser la notion d'usage dans les études et documents d'urbanisme, elle modifie également l'appréhension de l'immobilier. Ne plus figer un espace dans son usage implique en effet que l'optimisation de l'usage devienne un élément constitutif de la valeur de l'immobilier (sans remettre en cause les composantes traditionnelles, telles que la surface ou la localisation).

Si l'investisseur (qui calcule combien la location d'un espace peut lui rapporter pour définir un prix d'achat) intégrera facilement cette nouvelle approche à son raisonnement, le véritable changement interviendra chez les propriétaires "occupants". Lors de l'achat d'un appartement pour lui-même, un ménage ne considérera plus seulement cet espace comme son domicile, mais comme son domicile et un espace que d'autres pourront utiliser pour des usages différents, en son absence ou non, selon des modalités et des temporalités définies à l'avance. Le raisonnement sera similaire pour une entreprise qui souhaite acquérir des locaux. L'intensité fonctionnelle va ainsi remodeler les imaginaires associés au logement ou au bureau.

Le site Office Riders propose de transformer son logement en espace de travail ou lieu événementiel au cours de la journée.

Source : https://www.officeriders.com/how-it-works

Des pistes prospectives

L'ouverture à d'autres usages d'une multiplicité d'espaces autrefois restreints à la fonction unique que leur donnaient leurs propriétaires libérera un gisement d'espace conséquent, dans ce qui est aujourd'hui logement, bureau ou encore local d'activités. Pour ne prendre qu'un exemple, une étude du site Office Riders (200 espaces listés à Paris) indique un taux de conversion des hôtes Airbnb de 9/10. Sur les 40.000 logements Airbnb à Paris, 90% pourraient ainsi être loués par leurs propriétaires au cours de la journée, et non plus seulement lorsque les propriétaires sont absents la nuit.. Sans réaliser d'équations simplistes, il s'agit là d'un levier non négligeable pour adapter la ville de manière dynamique à ses besoins... un élément à garder en tête pour les collectivités, et plus particulièrement celles confrontées à une forte densité.

C'est le sens du scénario prospectif "Et si les lieux n'étaient plus jamais vacants" présenté par Softplace, lors de l'atelier Scénarios extrêmes organisé par la Fing. Le Grand Paris y met en place une politique stricte de lutte contre la vacance, contraignant les propriétaires à trouver un usage aux espaces inoccupés pendant plus de deux heures. Ce scénario souligne des tensions : complexité de la mise en relation de l'offre et de la demande, contraintes liées aux normes ERP (établissement recevant du public), nécessaire réinvention du code et de la fiscalité, mais aussi véritable attaque contre la propriété privée. Le passage d'une logique d'extension des surfaces à une logique d'intensification des usages offre néanmoins une solution pour répondre aux nouveaux modes de vie et aux nouveaux besoins, sans construire. Un scénario extrême en effet, mais qui esquisse des pistes à interroger.

Le développement d'une mixité fonctionnelle affinée spatialement et surtout inscrite dans une dynamique temporelle est bien en marche. Cela implique un renouveau de la pensée urbanistique, du droit et des études qui l'entourent, pour accompagner les changements d'usage dynamiques à l'oeuvre.

La multiplication des usages au sein d'un même espace emporte le potentiel d'une nouvelle appréhension de l'immobilier et offre des pistes pour une optimisation de l'espace et de la consommation des ressources des villes.

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